合法的に民泊(宿泊)事業を行いたい事業者様へ

「民泊ブームはもう去った」

今年(2018年)の6月15日に民泊新法こと住宅宿泊事業法が施行され、数多くの違法民泊物件がこの世から姿を消しました。
法的な観点から違法とされる違法民泊が破竹の勢いで増え、大きなトラブルが世間を騒がせました。
そのため厳しいルールができ、違法民泊に大きなダメージを与えました。様々な見解はありますが、市場から4万室近くの民泊物件が続けられなくなり撤退をしたというデータもありますので民泊がすでに期待のできないビジネスである、という誤解が生れてしまうのはしかたありません。

そう、そうなのです。
それは大きな誤解なのです。

実は民泊、そして宿泊事業へのトレンドはまだまだこれからなのです。

本記事では宿泊事業がこれからさらに伸びてくる理由を、日本国の政策、そして企業観での目線からお伝えしたいと思います。
今後の市場がどうなるのかぜひ参考にしてみてください。

■外貨を稼ぐ国「日本」への準備(インバウンド市場)

ご存知の通り、日本は少子高齢化による労働人口の低下が顕著に表れている国であり、2025年問題とされる7年後には国民の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という超少子高齢化社会に到達してしまうという恐ろしい状況です。
国内の生産率が落ちる一方、財源確保のために国外からの外貨を稼ぐことで経済を回していくことが日本な重要な課題となっているのです。

そこで「インバウンド(訪日外国人旅行 / 訪日旅行)」です

政府は観光庁を通じでインバウンド政策の強化を図ることにしました、航空路線の拡張や、ビザの緩和、各国への観光PRなど精力的に行うことで日本への外国人観光客の流入は毎年うなぎ上りになりました。
またIR(統合型リゾート)整備法の整備によりその増加はより顕著になると予想されています。


出典:観光庁 訪日外国人全体旅行消費額【図表1】

おわかりのようにインバウンド市場は現在ゴールドラッシュのような状況です、2020年に行われる東京オリンピック、2025年には大阪万博。それらの需要を狙って数多くの企業が我先にと参入をしてきているのです
また各省庁もインバウンド事業者の支援のために補助金や助成金の提供も行われ始めてきているのも、政府の力の入れ具合が伺えます。

■宿泊市場に続々と企業が新規参入

まずこちらをご覧ください。

これはインバウンド市場の消費額の比率をグラフ化したものです。

みてわかるように日本に来る米国人の消費額で一番多いのは「宿泊料」です、また各国に消費割合の比率に多少の違いはありますが総じて宿泊料は全体の1位、2位を占めています。
つまりインバウンド市場の恩恵を最も受けているのが宿泊事業になるということです(ちなみに中国人においては宿泊費より買い物代が1位のはバブル期の日本を想起させられます。)

既存の宿泊事業を行っているホテルや旅館の宿泊料の平均単価は毎年みごとに増加、稼働率も年々上がっているそうです。
そういったことから宿泊事業者は顕著にその恩恵を預かっているということを伺うことができます。

もちろん、既存の企業だけがおいしい思いをするわけではありません。
そこには新規で参入を検討している会社も数多くでてきたのです。

[民泊事業参入を発表した企業]

・楽天
・LIFULL
・APAMAN
・シノケン
・レオパレス21
・住友林業
・JAL
・ANA
・エボラブルアジア
・KDDI
・アルソック

etc…

各社聞き覚えのある会社ばかりだ思いますが、基本的に主軸のビジネスは宿泊事業ではない他事業者です
その彼ら企業が目指すところはなんといっても

既存事業とのシナジー効果」と「新たな収益事業確立

に尽きます。

楽天の莫大なユーザーと楽天トラベルを合わせれば宿泊客の誘致は当然ながらたやすいでしょうし、APAMANのような大量の管理物件を宿泊施設へ転用することで数多くの宿泊施設をもつ一気に宿泊ブランドのチェーン展開を果たすことで既存事業とのシナジー効果および新たな収益事業を確立することも容易なのです。

■目立つ”他業種”の参入

他事業者の参入として話題となったのがあの「JR四国」です。
彼らは2018年初頭に宿泊事業を京都にて行うために宿泊施設を購入し、宿泊事業を行う発表をいたしました。


出典:JR四国「京都市での簡易宿所事業の展開について」
http://www.jr-shikoku.co.jp/03_news/press/2018%2001%2029%2001.pdf 平成30年1月29日)

人口減が嘆かれている四国では、鉄道事業にも客足を減らす大きな要因となっており、鉄道事業の今後が不安視されている現状があります。
そのため非鉄道事業での収益源を確保するために、宿泊施設を購入し宿泊事業に参入するという大きな選択に出たのです。

このようにまったく関係のない事業、他県からの事業参入は宿泊事業の期待値の高さによっておこる必然的な現象だといえるでしょう。

■合法民泊物件を選ぶ条件

ここまでの説明で政府がいかにインバウンドを重要視しているか、そして宿泊事業について各企業たちが一斉に参入しているということがよくわかったと思います。
その中で宿泊事業に参入してみたいと思われた読者の方も少なくはないはずです。

「既存事業に対する不安がある」「インバウンド市場の波(トレンド)に乗りたい」「宿泊事業とシナジー効果を期待したい」などなど参入するにはいいきっかけになるのではないでしょうか。

そんな皆様にもし物件を探すようなことがあるならば、選定に必要な基準4点をご紹介いたしましょう。

1.旅館業が必ずとれるというエビデンス(根拠)があるか

旅館業の取得には原則、その物件を所有しているか、その物件の賃貸借契約を結んでいるかが行政へ提出するエビデンスとなっています。つまり物件を購入、または賃貸借契約をしてからではないと旅館業の申請ができないということになります。
そうなると、もし仮に取得した物件が何らかの理由で旅館業をとることができなかった場合、、、
恐ろしいことに取得はしたはいいものの、何の使い道のない物件にお金を払い続けることになってしまうのです。

だからこそ、旅館業が確実にとることができる。というエビデンスを確保している物件を探すことがなによりも大事なのです。

2.運用代行会社をつかうという選択を考える

旅館業物件を選ぶ上で、どうしても考えてしまうのが地元、自分の住んでいる地域に限定して探してしまうということです。それは非常にもったいないことです。
遠方の物件を運用するという選択肢をぜひ入れておいてください。
その場合は物件の運用をアウトソーシングできる、運用代行会社を見つけましょう。
24時間コールセンターを構えているところも少なくなく、各国の言語対応した優秀なスタッフを取り揃えている会社は多数存在しています。
どんな代行会社がいいか、ぜひ探してみてはいかがでしょうか。

3.物件取得の費用(どんな費用がかかるか)を出す

購入でも賃貸でも物件取得にはそれなりの資金が必要です。
単純に初期の費用は、小型物件でも100、200万はかかってくることでしょう。
また、毎月かかるランニングコストも必ず把握してください
住居と違い光熱費だけではなく、インターネット(WIFI)代や清掃費用、代行会社を使う場合はその手数料など。
ときにはセキュリティ関係のランニングコストがかかってくることもありますのでしっかり事前に確認をいたしましょう。

4.購入か賃貸か(それぞれのメリットデメリットがあります)

宿泊事業を始めるうえでもっともと大事なのは、物件取得の方法を選ぶことです
それが購入(または建築)して宿泊施設を獲得するか、賃貸物件を探して宿泊施設を行うかという2点です。
今回は簡単にそれぞれのメリットデメリットをお伝えいたしましょう。

[所有権の場合]
・所有権なので資産として保有できる、そのため担保として活用することもできる
・建物の外観や内装を自由にいじることができる

・取得に多大な費用がかかるため、投資費用を回収するまで時間がかかる
・やめようと思っても簡単にはやめられない

[賃貸の場合]
・初期費用が低いので投資回収速度が速い傾向にある
・おおよその初期費用は経費に計上することができる
・最悪の場合、賃貸借契約を解約して撤退することができる(リスクコントロール)

・所有権ではないので建物のリフォームや増設などの自由度が限定される

以上、上記の四点は事業者に合わせて細かく計画をしていく必要があるもので、詳細はコンサルタントにぜひお問い合わせください。
またよくある勘違いですが、旅館業を営むために資格は必要ありません。法人個人なども関係ありません。
必要なのは運営と建物に対する必要要件を満たしているかに尽きます。

ex.民泊新法「住宅宿泊事業法」はどうなの?

住宅宿泊事業法は民泊を行う物件の幅が非常に広くなるのが特徴の法律です
たとえば旅館業の許可においては施設全体の防災設備やフロント業務などの整備が必要になるため基本的に一棟やワンフロア全部といった範囲でなければ旅館業の許可を得ることは難しいのですが、当法ではマンションの一室単位で営業を行うことが可能です。また用途地域の制限も受けずらく住居専用地域においても営業することが可能となっています。そのため当法はあらゆるエリアで営業することのできるフレキシブルに民泊を行うことができる法律であるといえるでしょう。

しかし唯一の欠点は営業日数の制限にあります。
それは「180日」までしか営業してはいけないという法的なしばり、そして条例レベルではさらに上限を落とすことも可能です。例えば京都市では※60日(閑散期期間)しか営業ができないなど実質営業で収益をとることは不可能なレベルになっています。
そのため住宅宿泊事業法を使った民泊は物件の幅は広がりますが、限られた営業日数でいかに利益を出すかという点を考えなければならないのです。

新着情報

  1. 株式会社B.R.Japanです。朝のネットニュースにこんな記事を見つけました。
  2. 夜寒が身にしみるころとなりました。いかがお過ごしでしょうか。B.R.Japanです。
  3. すっかり秋が深まってきた今日この頃、お元気でお過ごしでしょうか。B.R.Japanです。