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賃貸借をつかった不動産投資とは?

さて、先日の記事では不動産投資は必ずしも融資を活用することがスタンダードではなく、低額なキャッシュからでも不動産投資を行うことができることをお伝えいたしました。

お金を多く使わずに、それでいて収益性が高く、さらにリスク回避性も高いとなったらいかがでしょうか。
こんなに、おいしい条件はない?いえ。実はそんなことはないのです。みなさんが気づいていないだけなのです。

それを実現するために使うのが「賃借権」という権利です。
賃借権というのは皆さんもご存知の通り、不動産を”借りる側”の権利です。

そうです、物件を買って貸すのではなく、物件を借りて更に貸すというのが賃借権を使った不動産投資であり、そして今後スタンダードになってくる不動産投資の方法です。※注釈 あくまで代表の私的な考えです。

では、どんなものが賃借権を使った不動産投資なのか
例をみたほうがわかりやすいでしょう。

1.駐車場(時間貸し・月極駐車場など)

もっともわかりやすい賃借権を用いた不動産投資はなんといっても駐車場事業です。
これは土地を借りて駐車場経営をしてしまおうというなんともわかりやすいスタイルです。
時間貸しは収益性が高い代わりに時間単位での貸し借りなので毎月同じ収益をもたらすわけではないのが特長です
かわって月極駐車場であれば契約者台数×賃料を徴収することができるので安定した収益を確保することが可能です。
最近では、駐輪・バイクに特化した駐車スペースなどもでていています。

2.レンタルコンテナ

駐車場と同じように土地を賃借することで行うことのできる賃借不動産投資スキームです。
レンタルコンテナ事業は、土地にコンテナを設置し、そのコンテナに荷物を詰め込むスペースを貸し出す、というレンタル事業になります。
こちらもコンテナの契約数によって一定の賃料が見込まれます。

3.トランクルーム

こちらは室内の賃貸借。フロアをトランクルームに間仕切りをし、各部屋をトランクとして貸し出すスキームです。
世代が進むにつれて入居スペースが小さくなってきている昨今、物をしまっておくスペースがないため、トランクルームの需要は跳ね上がっているそうです。
ちなみにどのような物件が好ましいかというと、築年数が古く賃料が安いビル、というのが一般的です。
また利用者は荷物を運ぶ作業が必要なことから駐車場または車付けができ、エレベーター(昇降機)がついていることなどが物件選定のポイントとなります。

4.太陽光発電(ソーラー発電)

こちらも駐車場、レンタルコンテナに続き土地を賃借して不動産投資をする活用術です。
純粋に賃料を徴収するのではなく、ソーラーパネルを設置し電気を発生させ蓄電、それを売却するというスキームです。
固定価格買い取り制度という制度のおかげで20年間、国が一定額で買い取るということから流行ったスキームですが、20年後に買い取ってもらえるのか、それはどうなるかはわかりません。
しかし賃貸借なので20年目を機に解約してしまえば地代リスクを回避することは可能です。(ソーラーパネルの撤去費用はかかります。)

5.宿泊事業(民泊・簡易宿泊所)

今話題の民泊、そしてホテル事業は今後成長していくもっともトレンドといった不動産投資です。
現在の日本ではインバウンドを国策として積極的に国外へPRしていることもあり、宿泊施設の需要と供給のバランスが圧倒的に供給量が少なく一番おいしい事業であるといえる不動産投資法です。
物件の選定や獲得が非常に困難ではありますが確保さえできてしまえば一番収益性が高い投資案件となります。弊社が最もお勧めすることのできる投資方法です。
しかし違法物件なども横行してため選定にはアドバイザーが必要でしょう。

さていかがだったでしょうか。

これらスキームは賃借をしている物件のため、退去という選択をとれば撤退することが容易のためリスクコントロールを自らすることが可能です。収益性に悪い見通しがでたら解約届けを出して撤退すればよいのです。所有権物件だったらこうは簡単にいきませんよね。

また従来の不動産投資との大きな違いは事業性の高さです。月極駐車場やレンタルオフィス、トランクルームなどは賃料という名目での固定収入ではありますが、通常の賃貸とは違った営業アプローチが必要となりますので、不動産業者に客付けを依頼しているので安心!とはならないのです。
それぞれの賃貸借スキームによって攻め方が変わってくるということです。
賃貸借をもちいた不動産投資スキームはまだまだありますが、それは機会があれば追記していこうと思います。

最後に

おもしろそうと思っていただけたかもしれませんが、安易に賃借権を用いた投資方法を行うことはお勧めしません
しっかりと契約内容を整えて、トラブルのないようにしていかなければなりません。
また借りた後の事業戦略をしっかりとプロと相談して、見据えたうえで運用していくことをお勧めしております。

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  2. 株式会社B.R.Japanです。お世話になっております。
  3. 暦の上でははや霜降となり、朝夕はことに肌寒くなってまいりました。